Για τους επενδυτές της Airbnb στην Ισπανία, η κατάσταση ήταν προβλέψιμη εδώ και πολύ καιρό. Τώρα νιώθουν την αντίδραση. Μέσα σε δύο εβδομάδες, οι πόλεις Πάλμα, Μάλαγα, Βαλένθια και Βαρκελώνη ανακοίνωσαν αυστηρούς περιορισμούς στις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις.
Η ισπανική κυβέρνηση έχει μάλιστα ανακοινώσει ότι εξετάζει το ενδεχόμενο πανεθνικής απαγόρευσης της ενοικίασης διαμερισμάτων διακοπών σε κτίρια κατοικιών σε τουρίστες.
Το υπόβαθρο αυτών των σκληρών μέτρων είναι η αύξηση των ενοικίων, ο αυξανόμενος αριθμός επισκεπτών και οι βίαιες διαμαρτυρίες κατά του μαζικού τουρισμού.
Σύμφωνα με τον αναλυτή του κλάδου AirDNA, υπάρχουν τώρα περισσότερα από 400.000 ακίνητα STR στην Ισπανία. Ωστόσο, αυτό είναι χαμηλότερο από το ανώτατο όριο των 419.946 το 2019, λέει ο Bram Gallagher της εταιρείας.
«Σε αντίθεση με τη Γαλλία, όπου ο αριθμός των διαφημίσεων συνεχίζει να εκρήγνυται, οι περιορισμοί στις ισπανικές πόλεις – καθώς και στην Πορτογαλία – έχουν αντίκτυπο: οι κανονισμοί το καθιστούν πιο δύσκολο [for property buyers] για να δικαιολογήσει την επένδυση».
Παρόλα αυτά, ο αριθμός των διεθνών αγοραστών στην Ισπανία παραμένει κοντά σε επίπεδα ρεκόρ το πρώτο τρίμηνο του 2024, σύμφωνα με τα τελευταία κυβερνητικά στοιχεία. Έρευνα της CaixaBank διαπίστωσε ότι η μέση διαφορά τιμών μεταξύ διαμερισμάτων σε τουριστικές πόλεις και άλλες περιοχές διευρύνθηκε σε πάνω από 75 τοις εκατό στα τέλη του 2023, επίπεδο ρεκόρ.
Τέτοιοι επενδυτές έρχονται αντιμέτωποι με – και έχουν τροφοδοτήσει – τις αυξανόμενες τιμές στις ισπανικές πόλεις. Οι πόλεις με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση STR – συμπεριλαμβανομένης της Μαδρίτης, της Βαρκελώνης και της Βαλένθια – έχουν δει όλες τις τιμές των ακινήτων να αυξάνονται από έτος μέχρι σήμερα, σύμφωνα με την εταιρεία ακινήτων Idealista. Στη Μάλαγα, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 19,6 τοις εκατό τον τελευταίο χρόνο.
Υπήρξαν πολλές διαμαρτυρίες κατά του τουρισμού σε ολόκληρη την Ισπανία, με στόχο τον μη βιώσιμο μαζικό τουρισμό στις πόλεις και τις ενοικιάσεις Airbnb που αυξάνουν τις τιμές των τοπικών ακινήτων. Αυτός ο ακτιβισμός φαίνεται ότι οδήγησε τους δημοτικούς συμβούλους να προβούν σε αυτές τις ανακοινώσεις, αν και ο τουρισμός δεν ευθύνεται αποκλειστικά.
Τα χειριστήρια ενοικίασης αποτυγχάνουν
Η Βαρκελώνη, ο μεγαλύτερος τουριστικός μαγνήτης της Ισπανίας, έχει πρωτοστατήσει στην καταστολή της Airbnb.
Ένα σύστημα αδειοδότησης για την Airbnbs εισήχθη στη Βαρκελώνη το 2011. Το 2018, σύμφωνα με το AirDNA, υπήρχαν ήδη 18.000 διαφημίσεις όταν άρχισε η αυστηρότερη δίωξη των παράνομα διαφημιζόμενων STR και εισήχθη μορατόριουμ για νέες άδειες σε κεντρικές περιοχές (Ciutat Vella, Eixample, Gracia και Poble-Sec).
Το 2021, έγινε η πρώτη ευρωπαϊκή πόλη που απαγόρευσε την ενοικίαση ιδιωτικών δωματίων για 31 ημέρες ή λιγότερο, μετά την οποία ο αριθμός των καταχωρήσεων μειώθηκε ραγδαία.
Την περασμένη εβδομάδα, ο δήμαρχος Jaume Collboni ανακοίνωσε ότι θα καταργήσει όλα τα τουριστικά διαμερίσματα στην πόλη μέχρι το 2029. Είπε ότι αυτό θα το πετύχει μη εκδίδοντας νέες άδειες ή ανανεώνοντας τις υπάρχουσες.
Η κυβέρνηση ελπίζει ότι αυτό θα οδηγήσει σε περισσότερα από 10.000 βραχυπρόθεσμα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα στην αγορά κατοικίας, μειώνοντας τις τιμές ενοικίασης στην καταλανική πρωτεύουσα, οι οποίες έχουν αυξηθεί κατά 68% την τελευταία δεκαετία, σύμφωνα με στοιχεία της κυβέρνησης της πόλης.
Αλλά ο περιορισμός της προσφοράς έχει ωθήσει τα ποσοστά πληρότητας σε υψηλά ρεκόρ, σύμφωνα με το AirDNA – κατά μέσο όρο 75 τοις εκατό τα τελευταία δύο χρόνια – κάτι που έχει ενθαρρύνει περισσότερους επενδυτές (και πολλές παράνομες ενοικιάσεις, επίσης).
Ο Mark Stucklin από τον αναλυτή Spanish Property Insight με έδρα τη Βαρκελώνη λέει: «Σύμφωνα με το δημαρχείο, μόνο 10.101 ακίνητα έχουν άδεια ενοικίασης. Η πρακτική των μακροχρόνιων ενοικιαστών να χωρίζουν τα διαμερίσματά τους σε μικροσκοπικά δωμάτια για να τα υπενοικιάζουν σε STR αναφέρεται τακτικά στον τοπικό Τύπο. Είναι πολύ προσοδοφόρο και οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να τους διώξουν επειδή πληρώνουν το ενοίκιο».
Η ισπανική κυβέρνηση εισήγαγε επίσης πρόσφατα νέους ελέγχους ενοικίων που έχουν σχεδιαστεί για την προστασία των ευάλωτων ενοικιαστών. Ωστόσο, αυτά έχουν αποδειχθεί μειονεκτική σε πολλές ισπανικές πόλεις. Πολλοί ιδιοκτήτες μακροχρόνιας μίσθωσης έχουν πλέον στραφεί σε βραχυπρόθεσμες ή μεσοπρόθεσμες μισθώσεις, γεγονός που έχει επιδεινώσει την έλλειψη ενοικιαζόμενων ακινήτων.
«Οι νέοι έλεγχοι ενοικίου καθιστούν ουσιαστικά αδύνατη την έξωση ενός ενοικιαστή λόγω μη πληρωμής και αφαιρούν την ικανότητα του ιδιοκτήτη να διαπραγματεύεται τιμές ενοικίου, όρους και συμβόλαια», λέει ο Stucklin.
Τα ακίνητα στη Βαρκελώνη με άδεια STR πωλούνται με ασφάλιστρα από 10 έως 15%, σύμφωνα με τον μεσίτη Lucas Fox, αλλά με την επικείμενη απαγόρευση – εάν ψηφιστεί ο νόμος – αυτό το ασφάλιστρο είναι βέβαιο ότι θα μειωθεί.
Ο Mohammad Butt του Lucas Fox λέει: «Ορισμένοι αγοραστές ακινήτων που θέλουν να αποκτήσουν τελικά ένα ακίνητο στρέφονται σε μεσοπρόθεσμες μισθώσεις. Το πλεονέκτημα σε σχέση με τις μακροχρόνιες μισθώσεις είναι ότι ένας μισθωτής δεν είναι δεσμευμένος για πέντε ή επτά χρόνια. Οι μεσοπρόθεσμες συμβάσεις έχουν διάρκεια από δύο έως έντεκα μήνες. Η ζήτηση από τους ψηφιακούς νομάδες είναι τεράστια».
Λέει ότι υπάρχει μια πιθανή καθαρή απόδοση 4,5 τοις εκατό – οι καλύτερες περιοχές για αυτό είναι οι ίδιες με τις STR, όπως το Quadrat d’Or στην περιοχή Eixample, με διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων που έχουν μεγαλύτερη ζήτηση από ένα και για τα δύο τύποι ενοικίασης -διαμερίσματα δωματίων.
Σταματήστε τη «χιονοστιβάδα» των ενοικιαζόμενων διακοπών
Η αύξηση στις μεσοπρόθεσμες ενοικιάσεις (ονομάζονται επίσης εποχιακές ή προσωρινές ενοικιάσεις) μπορεί επίσης να παρατηρηθεί στην πόλη της Βαλένθια, όπου υπάρχουν 9.490 καταχωρήσεις STR, σύμφωνα με το AirDNA.
Αυτά τα διατηρητέα ακίνητα πρέπει να έχουν τις δικές τους εισόδους και ολόκληρα κτίρια δεν μπορούν να μετατραπούν σε STR στην παλιά πόλη ή στην κομψή παραλιακή συνοικία του Cabanyal. Ωστόσο, η έλλειψη επιβολής έχει προκαλέσει τον αριθμό των STR να αυξηθεί κατά 15 τοις εκατό από το 2021.
Τον Μάιο, η ομοσπονδία κατοίκων της Βαλένθια ζήτησε μορατόριουμ στα νέα ενοίκια διακοπών για να σταματήσει η «χιονοστιβάδα» των ενοικιαζόμενων διακοπών. Το δημοτικό συμβούλιο έκλεισε 160 ενοικιάσεις διακοπών χωρίς άδεια και την περασμένη εβδομάδα ενέκρινε σχέδια για πάταξη των τουριστικών καταλυμάτων στο ιστορικό κέντρο.
Ο Γκράχαμ Χαντ, του πράκτορα της Valencia Property, λέει ότι η πόλη είναι γεμάτη φυλακές Guiri (τις λεγόμενες “φυλακές ξένων”) – πρώην καταστήματα και άλλα ισόγεια κτίρια μετατράπηκαν σε καταλύματα Airbnb με μπάρες ασφαλείας στα παράθυρα. Διατηρούν το καθεστώς τους ως εμπορικές επιχειρήσεις και ως εκ τούτου παρακάμπτουν τους κανονισμούς για «οικιστικά ακίνητα».
«Οι περισσότεροι άνθρωποι αναζητούν επένδυση ενοικίασης. Τηλεφωνούν και ρωτούν για ενοικιάσεις Airbnb, αλλά καθυστερούν 10 χρόνια. Αλλά εδώ είναι όλα νοικιασμένα, υπάρχει μεγάλη ζήτηση ανεξάρτητα από το είδος της ενοικίασης που κάνετε», λέει.
Υπολογίζει την καθαρή απόδοση σε 5 έως 9 τοις εκατό για μεσοπρόθεσμες συμφωνίες ενοικίασης, οι οποίες είναι δημοφιλείς στους ψηφιακούς νομάδες, τους φοιτητές και τους κυνηγούς διαμερισμάτων. Για συμβόλαια ενοικίασης τριών μηνών, η τυπική τιμή κυμαίνεται μεταξύ 70 και 80 ευρώ τη βραδιά για ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων μεταξύ κέντρου και θάλασσας, το οποίο κοστίζει 200.000 ή 250.000 ευρώ.
Η έλλειψη μακροχρόνιας ενοικίασης κατοικιών – για τους ίδιους λόγους όπως στη Βαρκελώνη – έχει οδηγήσει σε άνοδο των τιμών, προσθέτει, έτσι ώστε τα ενοίκια να μην αντιστοιχούν πλέον στους μέσους τοπικούς μισθούς.
«Οι επενδυτές πρέπει να αλλάξουν νοοτροπία»
Η έλλειψη μακροχρόνιας ενοικίασης κατοικιών είναι ένα οξύ πρόβλημα στην πόλη της Μάλαγα. Υπάρχουν 7.282 καταχωρήσεις ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση εδώ, μια αύξηση 18,5 τοις εκατό από το 2012. Αν και είναι ακόμα δυνατή η αγορά διαμερισμάτων με άδεια STR, το δημοτικό συμβούλιο ανακοίνωσε την περασμένη εβδομάδα ότι οι νέες άδειες θα ισχύουν μόνο για ακίνητα με δικά τους Εκδίδονται κατώφλια – κάτι που εξαιρεί τα περισσότερα διαμερίσματα.
«Οι επενδυτές πρέπει να αλλάξουν νοοτροπία», λέει ο Jose Félix Pérez-Peña Garrido της Savills. Αναφέρει ότι οι αγοραστές αγοράζουν διαμερίσματα και τα μεταπωλούν μετά από ένα χρόνο, βγάζοντας μερικές φορές κέρδος 100.000 ευρώ. Δεν είναι περίεργο που οι τιμές των ακινήτων εκτοξεύονται στα ύψη.
«Οι μεσοπρόθεσμες μισθώσεις είναι μια επιλογή», προσθέτει. «Πολλοί αγοραστές πιστεύουν ότι θέλουν [to invest in a] Μακροχρόνια ενοικίαση μέχρι να ενημερωθείτε για τους νέους κανονισμούς. Η Airbnb κατηγορείται ότι εμποδίζει τους ντόπιους να βρουν οικονομικά προσιτές κατοικίες για ενοικίαση, αλλά είναι μόνο ένα μέρος του προβλήματος στέγασης».
Στη Μαδρίτη, όπου τα διαμερίσματα του STR απαιτείται να έχουν ξεχωριστές εισόδους, ορισμένοι αγοραστές προσέχουν επίσης τον εκκολαπτόμενο τομέα ενοικίασης πολυτελείας, σύμφωνα με την Ana White του Knight Frank.
«Η ζήτηση από τους μαθητές των σχολών επιχειρήσεων της πόλης και τις οικογένειές τους είναι τεράστια. Κάποιοι προσπαθούν πριν αγοράσουν τέτοια διαμερίσματα κοστίζουν περίπου ένα εκατομμύριο ευρώ.
Με μορατόριο για τις άδειες STR να ισχύουν επίσης στις Βαλεαρίδες Νήσους, οι αγοραστές επενδύσεων της Airbnb θα πρέπει να αναζητήσουν νέες περιοχές όπου υπάρχει έλλειψη τουριστικών καταλυμάτων, λέει ο Bram Gallagher. Επισημαίνει το Βίγκο, την Αλμερία και την Παμπλόνα, τις τρεις ταχύτερα αναπτυσσόμενες περιοχές για καταχωρίσεις στην Airbnb – όλες με αύξηση άνω του 57 τοις εκατό από το 2021.
Στο Vigo, στην ολοένα και πιο μοδάτη Γαλικία, η μέση τιμή για ένα διαμέρισμα δύο δωματίων είναι 268.000 ευρώ, σύμφωνα με το Kyero.com.
«Δεν νομίζω ότι έχουμε φτάσει στην κορυφή του Airbnb στην Ισπανία – απλώς το βλέπουμε να εξαπλώνεται σε άλλες περιοχές. Είναι πολιτικά σκόπιμο να περιοριστεί η Airbnb, αλλά η απαγόρευση δεν θα προκαλέσει πτώση των τιμών των ακινήτων.” Ανεβάζει επίσης τις τιμές των ξενοδοχείων, όπως φαίνεται στη Νέα Υόρκη, λέει. Οι αυστηροί κανονισμοί στην πόλη προκάλεσαν πτώση των καταχωρίσεων σε STR κατά 82 τοις εκατό από τον Αύγουστο του 2023. «Επηρεάζει την επιλογή και την οικονομική προσιτότητα των καταλυμάτων για τους τουρίστες».